Par Geoffrey Smith
Investing.com - La Cour Constitutionnelle allemande vient-elle de tuer la poule aux œufs d'or?
Les investisseurs dans la gestion d’immeubles résidentiels se posent la question mardi, après une décision confirmant la réglementation du gouvernement fédéral limitant les augmentations de loyer. Cette décision menace un modèle économique qui a connu un énorme succès au cours de la dernière décennie, dans lequel des sociétés telles que Vonovia (DE: VNAn), un composant du DAX et la midcap Deutsche Wohnen (DE: DWNG) ont utilisé des coûts d'emprunt extrêmement bas pour embourgeoiser des villes telles que Berlin, moderniser de vieux bâtiments puis augmenter les loyers à des niveaux qui, tout en restant cohérents par rapport à d'autres capitales européennes, ont largement dépassé les capacités de paiement des anciens locataires.
Vonovia a chuté de 1,8% à son plus bas niveau en sept semaines, alors que Deutsche Wohnen a chuté de 1,7% à son niveau le plus bas depuis début 2017. Deutsche Wohnen, dont les activités sont concentrées à Berlin, où le sujet des loyers est particulièrement sensible, a perdu près du tiers de sa valeur depuis que la ville a annoncé au Printemps de nouveaux plans pour un contrôle plus strict des loyers.
LEG Immobilien (DE: LEGn) et Tag Immobilien (DE: TEGG), deux autres midcaps de l'immobilier, ont de leur côté chuté de 2,4% et 1,6%, respectivement.
La décision de la Cour Constitutionnelle faisait référence à une initiative différente du gouvernement fédéral, mais son langage crée un précédent inquiétant en établissant une hiérarchie de principe, plaçant les considérations sociales au-dessus du droit des propriétaires d’imposer un prix basé sur le marché pour leurs actifs. Cela pourrait rendre plus difficile pour Deutsche Wohnen et Vonovia de contester des plans plus draconiens promulgués par la ville de Berlin.
"Il est dans l'intérêt du public de s'opposer à l'expulsion de groupes de population économiquement moins solides des quartiers populaires", a expliqué le jugement de la Cour, en expliquant son empiétement sur le domaine des droits de propriété, principe que la constitution allemande défend généralement de manière robuste.
Le «frein à la location» du gouvernement fédéral limite les augmentations de loyer à 10% au-dessus d’un prix de référence local calculé à partir des loyers en vigueur, mais prévoit quelques exceptions dans le cas de constructions neuves et de restaurations. Un comité du gouvernement fédéral a accepté en principe ce week-end de prolonger cette restriction jusqu'en 2025.
En ce qui concerne les autres informations importantes en Europe mardi, les marchés ont été mal lotis, la faiblesse des perspectives économiques et l’incertitude politique les ayant empêchés de suivre la hausse de Wall Street d'hier. L'indice de référence Euro Stoxx 600 était en baisse de moins de 0,1% à 373,56. Le Dax allemand était en baisse dans des proportions similaires, tandis que le FTSE 100 était en hausse de 0,3%. L'Indice Italien FTSE MIB est celui qui affiche la plus forte baisse, alors que le Premier ministre Giuseppe Conte devrait annoncer sa démission plus tard dans la journée, déclenchant la dissolution de la coalition actuelle et éventuellement de nouvelles élections dans les prochains mois.