WeWork: la startup à 20 milliards entre "coolitude" et empire immobilier

Café et bière à volonté, espaces communs au design soigné : la startup américaine WeWork révolutionne la location de bureaux et se lance désormais dans d'énormes achats immobiliers. Un pied dans la pierre, un pied dans la "tech", ses ambitions sont énormes.

Fondée à New York en 2010, WeWork veut "aider à créer un monde où les gens travaillent pour construire leur vie et pas seulement pour la gagner", explique son co-fondateur et patron Adam Neumann. Rien de moins. L'entreprise ou l'individu qui loue des bureaux partagés chez WeWork n'est pas un client, mais membre d'une "communauté".

Déjà présent dans une vingtaine de pays, dont la France depuis peu et bientôt au Japon, WeWork loue des étages entiers dans des immeubles de bureaux puis les rénove pour y apporter sa patte: conduits d'aération apparents dans le style industriel, canapés en cuir agrémentés de coussins pastel, sans oublier les tables de ping-pong, les litres de café gratuit ou ... de bière pression à disposition dans l'espace commun.

WeWork fournit une connexion internet, le nettoyage, une réception qui accueille les visiteurs et garde le courrier... Autant de services qui lui permettent de sous-louer, plus cher, à des entreprises ou des travailleurs indépendants, attirés par la flexibilité du "coworking" leur permettant d'échapper à la location de longue durée.

- Cocktail et manucure -

A San Francisco par exemple, les prix vont de 400 dollars par mois environ pour un poste de travail dans l'espace commun à plusieurs milliers pour un bureau fermé accueillant plusieurs personnes. Mais de grosses entreprises louent aussi de plus en plus chez WeWork, comme IBM (NYSE:IBM), à New York.

Selon Adam Neumann, WeWork génère désormais un chiffre d'affaires annuel d'un milliard de dollars.

La force de WeWork, c'est surtout d'avoir misé sur l'aspect communauté et réseau, explique Steve King, analyste du cabinet Emergent Research.

Le client peut télécharger l'application WeWork, petit réseau social qui sert à contacter d'autres membres, ou à être informé qu'un cocktail ou une séance de manucure sont organisés dans l'espace commun. L'entreprise a d'ailleurs racheté cette semaine le réseau social Meetup, qui permet à ses 35 millions d'utilisateurs d'organiser des événements en se rencontrant en chair et en os plutôt que virtuellement.

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WeWork s'est également lancé dans la location d'appartements, les salles de gym, et acheté une école de codage informatique à New York.

Sorte d'Ovni inclassable, WeWork refuse catégoriquement d'être catalogué. "Nous sommes une plateforme", répètent à l'envie ses fondateurs.

"Ils ne veulent pas être une entreprise d'immobilier, parce que l'immobilier, c'est vieux et ennuyeux et qu'ils veulent être nouveaux et à la mode", note Steve King. Et "ils ne veulent pas être une entreprise technologique car ils veulent être plus (que ça): ils veulent créer de l'interaction entre les gens grâce à la technologie", poursuit l'analyste, relevant que WeWork est aujourd'hui "de loin la plus grande entreprise de +coworking+".

WeWork peut du coup à la fois convaincre "les clients de payer une +prime+ pour bénéficier des effets de réseau" et attirer les investisseurs, prêts à mettre beaucoup d'argent dans des entreprises qui savent créer un écosystème communautaire puissant en mesure de chambouler plusieurs secteurs économiques, poursuit M. King.

- Grand magasin -

Et ça marche: WeWork a levé cet été près de 4,5 milliards de dollars auprès du groupe japonais SoftBank, ce qui, selon la presse, la valorise théoriquement à 20 milliards de dollars.

"WeWork bouleverse les idées reçues sur les façons de travailler et ouvre une myriade d'opportunités pour la prochaine génération de créateurs dans le monde entier en empruntant une approche scientifique qui utilise pleinement les dernières technologies", s'enthousiasme, non sans emphase, Masayoshi Son, patron de SoftBank.

Des milliards qui lui permettent notamment de diversifier son modèle économique en investissant dans la pierre : fin octobre, l'entreprise a annoncé le rachat d'un luxueux grand magasin new-yorkais, montrant du même coup son intention de chambouler la distribution en mêlant coworking et shopping.

Selon la presse, le groupe a aussi des vues sur des bâtiments prestigieux à Londres. Une stratégie coûteuse mais futée, explique Steve King : devenir propriétaire évitera à WeWork de subir des hausses de loyers, qui rogneraient ses marges à la sous-location.