Le crash immobilier fait ses premières victimes - la vague de faillites touche les constructeurs et les investisseurs

Investing.com - Le risque de crash immobilier, qui pourrait entrainer un krach plus large des marché financiers, a été évoqué par de nombreux analystes et économistes ces derniers mois. Et si nous en sommes là, c'est parce qu'outre la BCE et la Fed, d'autres grandes banques centrales ont tenté d'atténuer les conséquences de la crise financière de 2008 en maintenant les taux d'intérêt autour de zéro pour cent pendant de nombreuses années.

Les personnes qui, en raison de leurs faibles revenus, n'osaient même pas rêver de devenir propriétaires ont pu obtenir sans problème un crédit immobilier auprès de leur conseiller financier. Les banques obtenaient le capital nécessaire à cet effet auprès des banques centrales à un coût nul, tandis que les biens immobiliers à financer constituaient une bonne garantie en apparence. En effet, la demande croissante fondée sur cette construction a également entraîné des prix de l'immobilier toujours plus élevés.

L'inflation étant restée trop faible pendant de nombreuses années, l'illusion s'est imposée que l'on avait enfin trouvé le Saint Graal pour une croissance sans limites. Mais le rêve immobilier commence déjà à s'effondrer, comme l'a montré le Wall Street Journal à travers l'exemple d'un investisseur immobilier.

Tout a commencé lorsque le Congrès américain a voté en 2012 une loi facilitant la commercialisation en ligne des investissements dans le secteur immobilier. Depuis lors, n'importe qui pouvait acheter de nouveaux projets immobiliers en quelques clics seulement.

Rien qu'entre 2020 et 2022, 115 milliards de dollars ont été investis dans des projets de construction via ces canaux, comme le montrent les données de la SEC.

L'un des hommes qui proposait de tels investissements était Jay Gajavelli. Il s'est hissé parmi les plus grands loueurs d'appartements à Houston et a géré pour ses investisseurs 7.000 unités de logement d'une valeur de plus de 500 millions de dollars.

Les biens immobiliers ne devaient pas être conservés longtemps, car il s'agissait uniquement de pêcher les rendements qui résultaient de la hausse des prix de l'immobilier. On a donc eu recours à des crédits avantageux avec des intérêts variables mensuels.

Mais l'inflation est arrivée et, par conséquent, des taux d'intérêt plus élevés. Gajavelli n'était plus en mesure d'assurer le paiement des mensualités et plus de 3.000 logements ont été saisis.

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Le coût plus élevé du crédit fait également chuter la demande de biens immobiliers, transformant ce qui semblait être une richesse rapide en une montagne de dettes. Gajavelli n'est que l'un des nombreux promoteurs immobiliers qui représentent des milliers d'investisseurs privés et tous ressentent personnellement les conséquences de l'éclatement d'une bulle créée par les banques centrales.

Le problème est si dévastateur que le Wall Street Journal parle déjà d'une "catastrophe immobilière". En effet, lorsque les crédits ne sont plus honorés et que les garanties ne valent pas le papier sur lequel elles sont inscrites, les banques sont les prochaines à être touchées.

Il ne s'agit toutefois pas d'un problème purement américain, car en Allemagne aussi, de nombreux spéculateurs ont perdu leur argent. Mais les professionnels ne sont pas les seuls à devoir constater qu'ils ont commis une erreur. Les constructeurs de maisons allemands seront également durement touchés si l'inflation s'obstine et que la BCE ne parvient pas à baisser les taux d'intérêt.

En 2016, les personnes qui ont acheté un bien immobilier en Allemagne ont pu le 1,4 pour cent . Pour un montant de prêt de 500.000 euros et un remboursement de 1 pour cent, la mensualité n'est que de 1.000 euros. Nombreux sont ceux qui se sont laissés éblouir par les mensualités avantageuses et qui ont cru pouvoir se le permettre en renonçant à des vacances et à d'autres luxes au cours des prochaines années.

Cela devient problématique si l'on a conclu un crédit avec un taux d'intérêt fixe de seulement 10 ans, car avec un faible amortissement de 1 pour cent, la dette restante pour le financement ultérieur en 2026 s'élève encore à plus de 446.000 euros.

Avec un taux immobilier actuel de 3,65 pour cent, la mensualité augmenterait de 70 pour cent pour atteindre 1.728 euros. Une situation qui devrait également entraîner une augmentation des faillites privées en Allemagne, car la demande et les prix de l'immobilier s'effondrent en même temps que la hausse des taux d'intérêt et l'augmentation de l'offre.

Ce qui peut encore peser sur les prix de vente des biens immobiliers encore récents, c'est la loi sur l'énergie dans le bâtiment, qui s'applique en cas de changement de propriétaire. Si des chauffages au mazout ou au gaz ont été installés en 2016 et que d'autres conditions énergétiques ne correspondent pas à la législation actuelle, l'achat risque d'entraîner des mesures de rénovation coûteuses.